区画整理 なんでもQ&A

1.土地区画整理事業ってどんな事業？

土地区画整理事業とは、良好な街づくりのため道路・公園その他の公共施設を総合的に整備改善し、同時に土地の利用の増進を図る事業です。
土地区画整理事業により不正形な宅地は整形になり、どの土地も道路に面し、上下水道やガスなどが整備されるようになります。

2.なぜ土地区画整理事業をする必要があるのですか。

日常生活のなかではいろいろな問題があります。
例えば・・・
・交通事故の発生が多い見通しの悪い交差点
・道路が狭いため消防活動や救急活動が困難な場所
・排水設備が未整備で大雨の度に冠水する道路
・子供が安全に遊ぶことのできる公園がない
　 などがあります。
こうした問題の改善や、次の世代の人々のためにも良い環境を残すため土地区画整理事業を行う必要があります。

3.自分の土地が区画整理後の道路や公園にかからなければ事業には関係ないのではないですか。

土地区画整理事業は、減歩により生み出した土地を公共施設用地や保留地として充てるため、自分の土地が計画道路や公園にかかるか否かにかかわらず地区内の権利者全員に参加していただくことになります。

4.土地区画整理事業が始まるとどのような制限を受けますか。

建築行為等を行う場合、都道府県知事の許可を受けなければなりません。事業の支障になるものは許可されませんので、建築等をしようとする場合は施行者に相談して下さい。（区画整理法７６条）

5.事業計画とは何ですか。

土地区画整理事業の目的や具体的な内容（施行地区・設計の概要・資金計画・施行期間）等を定めます。また事業計画案は2週間縦覧し、意見のある方は縦覧期間満了の日から起算して2週間を経過する日までに都道府県知事に意見書を提出することができます。

6.土地区画整理審議会とは何ですか。

公共団体等が施行する場合に、施行地区内の土地所有者及び借地権者から選ばれた委員で構成されます。地権者を代表し、施行者と地権者の間に立って調整を行うことを主な役割としています。（区画整理法56条）

7.換地はどうやって決まるのですか。

従前地の土地と換地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定められますが、各要素を全く同じにすることは不可能な事ですので“照応する”とは常識的にみて従前地と換地との釣り合いが取れていればよいといわれています。（区画整理法89条）

8.仮換地指定とは何ですか。

施行者は工事のため必要がある場合等に、従前の土地に代えて仮に使用し、収益することができる一定の土地を指定できることになっており、この土地を仮換地といい、この仮換地の位置、地積等を権利者に通知する行為を「仮換地指定」といいます。
なお、仮換地は一般に将来そのまま換地となる予定の土地として定められています。（区画整理法98条）

9.小規模な宅地に家が建っていますが、それでも減歩されるのですか。

狭い土地に建物が建っていたり、減歩すると事業を行う前より利用しにくい宅地になるような場合は、宅地の面積によりますが、審議会の同意を得て一定規模以下の宅地にならないよう換地を指定する場合と、換地を定めないで金銭で清算される場合があります。（区画整理法91条）

10.仮換地の位置や土地の減歩率は、いつごろ知らせてもらえますか。

仮換地の指定により仮換地の位置・地積・形状が示され、減歩率もこの時明らかになりますが、これより先だって換地設計がまとまった段階で、その内容を各権利者へ供覧し明らかにすることが行われる場合もあります。

11.建物を移転する場合、補償してもらえますか。

仮換地が指定され従前の土地にある建築物、工作物又は樹木などを仮換地先へ移転する場合には、その移転に通常必要と認められる費用を施行者が補償します。 また、移転期間中に必要な仮住居費用や商売をされている方の移転期間中の休業補償など、適正な算定のもとに補償されます。

12.借地権等の権利は区画整理事業がおこなわれるとどうなりますか。

区画整理は、事業実施後も従来の権利関係を継続させる事業ですので、借地権はその目的となる土地に換地されれば、その換地上に権利が存続します。
その他の土地に関する権利も同様です。
ただし、原則として地役権は従前の土地に残ります。

13.清算金とは何ですか。

全ての土地を過不足なく換地することは、現地の状況等により技術的に困難であるため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために金銭で徴収・交付を行います。この金銭を「清算金」といいます。（減歩に対する補償金ではありません）

14.換地処分とは何ですか。

工事完了後、関係権利者に換地計画に定められた事項を通知する行政処分です。換地処分の公告がなされると、その公告日の翌日から換地は従前の宅地とみなされ、換地が定められなかった従前の土地についての権利は、公告があった日が終了した時に消滅することになります。
また、公告日の翌日に清算金の額及び清算金の徴収・交付の対象者が確定します。

15.施行後の登記などの手続きはどうなるのですか。

換地処分に伴う土地や建物の登記は事業施行者が行うことになっています。

16.区画整理後の町名・地番はどうなりますか。

土地区画整理事業によって道路、公園などができ、街区が組み替えられて街並みが一変します。その結果、換地は従前の町界・町名・地番と対応しなくなります。これらの混乱を整理するため換地処分と同時に、町界・町名・地番の変更が行われるのが通例です。